Много десятилетий не стихают споры урбанистов о том, лучше ли жить и работать у земли или "в облаках", важнее чистое небо над головой ил яркие виды и высотные силуэты. Расходятся мнения по данному вопросу и у покупателей жилья. Одни готовы платить за квартиру в пентхаусе практически любые деньги, а другие никогда не купят апартаменты в доме высотой более 3-4 этажей. О вечном противостоянии взглядов на высоту застройки рассуждает Александр Стариков, партнер бюро Syntaxis.
В качестве наглядных примеров поляризации обеих концепций можно привести Рим, Париж, Санкт-Петербург с одной стороны и Нью-Йорк, Сингапур и Гонконг с другой. К первой категории относятся исторические места, где во многом ограничено либо запрещено высотное строительство. Во втором перечне локаций сама ткань городов в значительной степени состоит из высотных зданий. У обеих стратегий развития есть свои поклонники и критики, а рынок старается подстроиться под тех и других.
Само по себе высотное строительство не является пагубным явлением, но скорее неотъемлемым атрибутом современного мегаполиса. Для того чтобы в плотном живом городе оставалось место для полноценных улиц, площадей, парков, скверов и одновременно на приемлемом уровне удерживалась стоимость недвижимости необходимо строить вверх. Здоровый урбанизм — это баланс интересов и типологий. В Нью-Йорке высотный Манхеттен граничит с малоэтажным Бруклином, а люди могут выбрать, где им больше нравится жить и работать – в энергетически заряженном центре с бешеным ритмом или почти что на природе в спокойной обстановке.
Если говорить о глобальных трендах, то выбор мест для сооружения высотных зданий все же сегодня чаще тяготеет к центральным районам. Это во многом связано со стремительной конверсией промышленных территорий, а также наличием развитой многослойной инфраструктуры. В постфордистскую эпоху все производственные процессы выносятся из центра на периферию, монотонный физический труд перекладывается на автоматизированные сборочные линии, что не требует большого количества рабочих, а значит и жилья. В ядре мегаполисов концентрируется сфера услуг и управленческие структуры, что приводит к сверхуплотнению городской ткани. Однако невероятно возросшая пропускная способность инфраструктуры позволяет избежать транспортного и функционального коллапса при высотной застройке.
Так, в центре Лондона вслед за возведением относительно небольшого небоскреба «Мэри-Экс» от Нормана Фостера, был сооружен куда более масштабный The Shard за авторством Ренцо Пиано. Объект высотой в 310 метров первоначально вызвал бурную реакции общественности, но затем архитектору удалось убедить горожан, что башня принесет больше пользы для столицы Великобритании чем вреда. Такой же устойчивый тренд мы можем наблюдать и в других исторических городах с консервативной градостроительной политикой. Там, где еще десятилетие назад не мыслилось появление небоскрёбов сегодня обнаруживаются интересные и уместные для всех сторон решения. По своей сути такие многофункциональные башни позволяют человеку максимально эффективно управлять временем, когда в одном здании находятся: квартира, офис, детский сад, фитнес и другие необходимые учреждения.
Однако нельзя и забывать, что структура спроса на объекты недвижимости всегда зависит от конкретного морфотипа окружения того или иного города. Так, в Москве исторический центр должен оставаться низко и средне этажным ведь потребитель часто выбирает и ценит именно такие проекты. В старой Москве не стоит трогать исторические места, но разумно и перспективно развивать деловые кварталы и уже упомянутые бывшие промышленные зоны. При грамотном распределении функций между жилой, коммерческой и социальной проблем для жителей не возникнет.
За пределами границ старой столицы качественная продуманная высотная архитектура может формировать и поддерживать благоприятную комфортную среду. Однако для нее должен быть проведен глубокий ландшафтно-визуальный анализ, отработаны ракурсы восприятия из различных частей города, не нарушающие, а дополняющие небесную линию.
А вот на территории Новой Москвы можно сделать акцент на разновысотную застройку – таунхаусы 2-3 этажа, среднеэтажная застройка на 5-9 этажей и точечные доминанты не выше 17-ти этажей.
Когда высотный девелопмент упоминается в негативном контексте речь чаще всего идет о застройке живописных подмосковных территорий низкобюджетными типовыми жилыми домами в погоне за высокой маржой и быстрыми деньгами. Существует масса проектов, где без участия архитекторов произведена "привязка" типовых решений. Такие прецеденты фактически уничтожают панорамы и не формируют никакой среды. Качественный высотный девелопмент – действительно интересный, прогнозируемый и логически объяснимый вектор развития строительного рынка. Однако работая в таком формате, необходимо соблюдать баланс и гармонично распределять высотные объемы, принимая во внимание плотность того или иного района и не руководствоваться исключительно экономикой проекта. Низкие бюджеты порой требуют куда более пристального внимания девелоперов и архитекторов.
Кроме того, важно создавать и модернизировать инфраструктуру, усиливать возможности работы общественного транспорта. Впрочем, сейчас это и так поэтапно происходит в городе. Сервисы краткосрочной аренды личного транспорта до начала эпидемии в Москве развивались стремительнее, чем в каком-либо другом мегаполисе Европы. Также в столице в транспортную сеть ежегодно включается все больше станций метрополитена, и «подземка» здесь действительно одна из наиболее удобных в мире.
Было бы заблуждением считать, что распространение практики высотного строительства ограничится МКАД и ЦКАД. Крупнейшие города России также постепенно начинают ориентироваться на подобный девелопмент, разогревая спрос на данный продукт, хоть и не столь стремительно, как в Москве. В регионах все еще много интересных площадок, где можно сооружать объекты в пределах 10-12 этажей.
Один из решающих факторов выбора девелоперской концепции – его финансовая модель. Конечно, создание на одном участке пятиэтажного здания или двадцатиэтажной башни приведет к результатам с совершенно разным уровнем маржи. И на этапе принятия решения как раз и должен в полную силу работать законодательный регулятор, ограничивающий неуместные проекты. И все же при всех «но» в перспективе ближайшего полувека мы все равно придем к общему увеличению высотной застройки. Города-миллионники в нашей стране постепенно укрупняются и уплотняются, наблюдается стремительное развитие крупнейших агломераций. Именно поэтому распространение подобного девелоперского продукта можно назвать закономерным процессом в рамках современного характера урбанизации.
Ключевую роль играет качество вложенной интеллектуальной работы в проекты. При продуманном позиционировании доминант, правильных объемно пространственных решениях и качественной реализации, высотные объекты будут только улучшать Москву и другие города России.