О коворкинге в жилых домах

Как о новом слове в девелопменте о жилых комплексах, в которых кроме собственно квартир, стандартного ритейла и двора есть зоны для размещения рабочих мест, в Москве активно заговорили после нескольких месяцев, которые горожане провели на самоизоляции. О планах по строительству заявили, в частности, Level Group (они же ввели в оборот название «лайфворкинг»), «A101», Ingrad, MR Group, «Главстрой». Предполагается, что наилучшим решением будет предложить москвичам на удаленке работать не в кругу семьи, а в коворкингах, которые будут тут же, в доме. Например, на первых этажах, где традиционно размещают социально-бытовую инфраструктуру в новостройках.

«Коворкинги появятся не вместо квартир, а вместо кофейни, например», – уточнили в «А101». «В «Селигер сити» зона, которая отведена под коворкинг, изначально проектировалась как коммерческое помещение», – рассказывает гендиректор MR Group Ирина Дзюба, просто теперь определилось его назначение. И у Level Group пространство для работы «изначально предусматривалось» (еще до пандемии) в проекте их жилого комплекса на Шелепихинской набережной. Прежде застройщики не слишком охотно включали в проекты офисы в том или ином виде, теперь, возможно, пересмотрят отношение к «деловой» инфраструктуре.

«Пандемия наглядно указала на преимущества децентрализованной модели развития городов. Самоизоляция и возможность повторения ограничительных мер привели к тому, что люди стали больше ценить локальную городскую среду. Интеграция рабочих и общественных зон в жилые дома – это естественное продолжение идей полицентризма, которые становятся все популярнее в мире», – говорит архитектор Никита Маликов.

Назвать совсем новым явлением в России лайфворкинги нельзя. Но до сих пор офисные пространства располагались преимущественно в комплексах с апартаментами (самый заметный пример – ММДЦ «Москва-сити», где уже действуют Bussinesclub, SOK, Workki, CEO Rooms и др., больше ориентированные на корпоративных клиентов), а если были в ЖК, то появлялись там случайно, а не как часть девелоперской концепции. «В Москве 11 коворкингов арендуют помещения на первых этажах жилых зданий. Это в основном антикафе, например «Столик на одного» в Токмаковом переулке, Space-U на Садовнической, Check Point на Чистых прудах и на Лубянке», – говорит руководитель направления организации рабочего пространства компании JLL Олеся Дзюба. «Зачастую речь идет либо об МФК, и тогда коворкинг планируется на территории бизнес-центра, либо просто о столиках в лобби, за которыми можно посидеть с ноутбуком», – добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Тем не менее, по оценкам Игнахина, через пять лет около 3–5% новостроек Москвы будут иметь в своем составе коворкинг.

Результат опроса, проведенного летом RRG (опросили около 350 человек, работающих в Москве), показал: 76% рассматривают для себя возможность работать на удаленке и 25% сказали, что хотели бы видеть коворкинг в доме. «Раньше мы считали, что объекты инфраструктуры в жилом комплексе в зависимости от его класса должны занимать 5–10%. Сейчас этот показатель нужно увеличивать на 1–2%, поскольку больше людей работают из дома и не покидают свой район и потребность в более развитой инфраструктуре тоже стала больше, – говорит управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. – Нужно создать максимально разнообразную инфраструктуру, чтобы люди получали много сервисов в своем районе – занимались шопингом или спортом, могли провести досуг или получить новые знания». «Все это в комплексе может увеличить стоимость недвижимости на 5–10%», – предполагает эксперт.

Сам факт наличия в ЖК еще и коворкинга не поможет продавать быстрее или дороже, важен комплекс факторов, считает Игнахин. Но спрос на «Level Причальный», по его словам, высокий: «Еще до старта рекламной кампании мы получили около 1400 заявок на квартиры и ожидаем, что к открытию продаж (запланировано на конец октября) их количество превысит число квартир». «Level Причальный» на 1950 квартир в Хорошево-Мневниках планируется ввести в эксплуатацию в 2024 г. В проекте четыре 33-этажных корпуса, общая площадь 171 000 кв. м, жилая – 107 800 кв. м. Коворкинг займет около 500 кв. м – это тот метраж, начиная с которого операторам коворкингов интересно входить в проект, считают в Level Group. Запроектировали по 10 кв. м, с учетом социального дистанцирования, необходимого во время пандемии (в стандартной практике – 3,5–4,5 кв. м на человека). Рафаил Гайнатуллин, директор Национальной ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов, считает, что эффективная площадь – от 2000 кв. м, с меньших объемов получить доход тяжело. Застройщики лайфворкингов утверждают, что на выгоду не рассчитывают, лишь «помогают жильцам максимально комфортно чувствовать себя в доме», как формулируют это в ФСК.

В «Селигер сити» в лаунж-зоне на первом этаже смогут работать жильцы. Здесь установят вендинговые автоматы, чтобы можно было быстро перекусить или выпить кофе, рассказывают в MR Group. В проекте Hide в Раменках уже появится новый формат home office с переговорными, кабинетами, всей необходимой техникой, WiFi, coffee-point. Ирина Дзюба говорит, что под коворкинг, в зависимости от проекта, будет отводиться от 1% площади общественных зон, такой метраж девелопер считает оптимальным с точки зрения необходимого пространства и стоимости его эксплуатации.

По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, в проекте «Архитектор» на Юго-Западе Москвы (три корпуса, около 130 000 кв. м, более 1400 квартир), «зона коворкинга была продумана и спроектирована до ситуации с пандемией, вносить изменения в проект не пришлось». В «Архитекторе» рабочие места «только для резидентов комплекса» займут около 15–20 кв. м из 119 кв. м общей лаунж-зоны. «Это будет высокий стол вокруг настоящего оливкового дерева, – описывают в ФСК. – В столе будут сделаны выводы под розетки. Пространства хватит для 5–6 человек». Еще будет переговорная (9 кв. м), которую жильцы могут забронировать через ресепшн.

Высотные дома изначально удобны для разноформатного и эффективного зонирования. На первых и вторых этажах располагается зона ритейла, общественные и деловые пространства, коворкинги, кафе и т. д. Это не только позволяет продать проект максимально выгодно и эффективно использовать его площади, но и просто удобно для резидентов

Александр Стариков
партнер бюро Syntaxis